Informationen geprüft am 01.11.2026. · Immobilienkauf in Griechenland
Der Kauf beginnt mit Standort- und Budgetwahl und endet mit Vertragsunterzeichnung, Eintragung der Rechte und Übergabe. Dieser Überblick hilft bei Fragen an Anbieter, Anwalt, Ingenieur und Notar. Klären Sie die konkreten rechtlichen und steuerlichen Pflichten vor Unterschrift oder Zahlung mit einer Fachperson in Griechenland.
1. Zweck und Gesamtbudget festlegen
Unterscheiden Sie zwischen Eigennutzung, Umzug und Vermietung. Planen Sie neben dem Angebotspreis Steuern, Notar- und Eintragungsgebühren, rechtliche und technische Prüfungen, mögliche Maklerprovisionen, Übersetzungen, Bankgebühren und Ausstattung ein. Fordern Sie eine schriftliche Kostenaufstellung für die konkrete Immobilie mit klar ausgewiesenen Steuern und Leistungen an.
- Besichtigen Sie die Lage und prüfen Sie Zugang, Verkehr, Parkmöglichkeiten, Anschlüsse und Gebäudezustand.
- Vergleichen Sie den tatsächlichen Zustand mit Fotos, Beschreibung und angegebener Fläche.
- Prüfen Sie bei Vermietungsplänen zulässige Nutzung, Gebäudeordnung und örtliche Vorgaben, bevor Sie erwartete Einnahmen berechnen.
2. Bedingungen für ausländische Käufer prüfen
Ausländische Staatsangehörige können grundsätzlich Immobilien in Griechenland kaufen. In bestimmten Grenzgebieten gelten Einschränkungen und ein Genehmigungsverfahren für Käufer außerhalb der EU/EFTA. Prüfen Sie zuerst die genaue Lage und Ihren Status; Schutzgebiete, Küsten und denkmalgeschützte Gebäude können weiteren Nutzungsbeschränkungen unterliegen. ELRA: Kaufbeschränkungen in Griechenland.
3. Unterlagen und Steuernummer vorbereiten
Für den Kauf benötigen Sie eine griechische Steuernummer AFM (ΑΦΜ). Sorgen Sie auch für Zugang zu elektronischen Steuerdiensten, da sie für Erklärungen und Pflichten nach dem Kauf wichtig sind. AADE: Vorbereitung vor dem Kauf.
Halten Sie einen gültigen Identitätsnachweis bereit und fragen Sie den Notar nach weiteren Unterlagen, Übersetzungen und Beglaubigungen. Klären Sie mit der Bank vorab Herkunftsnachweise für Geldmittel und den Zahlungsweg. Beim Kauf über eine Vertretung prüfen Sie Inhalt und zulässige Form der Vollmacht vor deren Beglaubigung mit dem griechischen Notar.
4. Rechtliche und technische Prüfung durchführen
Beauftragen Sie vor einer Anzahlung einen unabhängigen Anwalt mit der Prüfung von Eigentümer, Rechtsgrundlage, Eintragung, Hypotheken, Belastungen, möglichen Streitigkeiten und Drittrechten. Ein Ingenieur sollte Genehmigungen, Nutzung, Fläche, Anbauten und tatsächlichen Zustand prüfen. Die Vertragsunterlagen zur Gebäudeübertragung hängen auch mit der Baugenehmigung zusammen; Foto oder Anzeigenbeschreibung allein belegen keine Rechtmäßigkeit. ELRA: Genehmigungen und besondere Einschränkungen.
Vereinbaren Sie in Reservierung oder Vorvertrag eindeutig Preis, Anzahlungsbetrag und Rückerstattungsbedingungen, Fristen, Verkäuferunterlagen und Vorgehen bei Problemen. Lassen Sie jede Zahlung schriftlich bestätigen.
5. Steuern und Kosten klären
Wenn die reguläre Grunderwerbsteuer gilt, beträgt der Satz 3% der Bemessungsgrundlage, zuzüglich eines Gemeindezuschlags von 3% der berechneten Steuer, insgesamt also 3,09% der Bemessungsgrundlage. Bei einer Bemessungsgrundlage von 100.000 € wären dies 3.090 €, ohne weitere Kosten. Das ist keine Berechnung für jede Transaktionsart: Notar und Steuerberatung prüfen die konkrete steuerliche Behandlung, Bemessungsgrundlage und mögliche Befreiungen. AADE: Grunderwerbsteuer.
Prüfen Sie Notar-, Eintragungs-, Anwalts-, Ingenieur- und Maklerkosten separat. Gehen Sie nicht davon aus, dass der Angebotspreis dem gesamten Kaufaufwand entspricht.
6. Vertragsunterzeichnung und Eintragung
Der Notar bereitet Unterlagen und Vertrag vor. Im digitalen Verfahren erteilen Käufer und Verkäufer die nötigen Vollmachten; Dokumente und Steuerbestätigung werden beschafft. Nach der Unterschrift übermittelt der Notar den Vertrag an das Kataster. Die entsprechenden Gebühren werden bezahlt und das Eintragungsergebnis geprüft. Bewahren Sie Vertrag und Eintragungsbestätigung auf, nicht nur den Zahlungsnachweis. Gov.gr: Verfahren zur Immobilienübertragung.
Die Dauer hängt von der Vollständigkeit der Unterlagen, dem rechtlichen und technischen Zustand und erforderlichen Genehmigungen ab. Vereinbaren Sie Übergabetermin, Schlüssel, Inventarliste und Zählerstände schriftlich.
7. Pflichten nach dem Kauf
Prüfen Sie die korrekte Erfassung der Immobilie in der Steuererklärung E9 und ob Sie eine Erklärung abgeben oder berichtigen müssen. Eigentum begründet außerdem die jährliche Pflicht zur ENFIA, die sich auf den Immobilienbestand am 1. Januar bezieht. Prüfen Sie aktuelle Frist, Berechnung und Zahlungsweise über AADE und mit Ihrer Steuerberatung. AADE: Pflichten nach dem Kauf.
Organisieren Sie die Umschreibung von Versorgungsverträgen, Gebäudeumlagen, Instandhaltung und Versicherung. Bei Vermietung prüfen Sie Steuererklärungen, Registrierung und zulässige Vermietungsform gesondert.
Kauf und Aufenthaltsrecht
Immobilieneigentum und Aufenthaltserlaubnis sind getrennte Verfahren. Für einen Antrag über ein Investorenprogramm prüfen Sie zuerst Lage, Investitionsart und Unterlagen. Eine Übersicht der Bedingungen und markierte Angebote finden Sie auf der Seite Golden Visa.