Πληροφορίες ελεγμένες στις 01.11.2026. · Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα
Η αγορά ξεκινά με την επιλογή τοποθεσίας και προϋπολογισμού και ολοκληρώνεται με την υπογραφή συμβολαίου, την καταχώριση δικαιωμάτων και την παραλαβή του ακινήτου. Η επισκόπηση βοηθά να προετοιμάσετε ερωτήσεις για διαφημιζόμενο, δικηγόρο, μηχανικό και συμβολαιογράφο. Επιβεβαιώστε τις συγκεκριμένες νομικές και φορολογικές υποχρεώσεις με ειδικό στην Ελλάδα πριν υπογράψετε ή πληρώσετε.
1. Καθορίστε σκοπό και συνολικό προϋπολογισμό
Ξεχωρίστε την αγορά για προσωπική χρήση, μετεγκατάσταση και εκμίσθωση. Πέρα από την τιμή της αγγελίας, προβλέψτε φόρους, συμβολαιογραφικά και έξοδα καταχώρισης, νομικό και τεχνικό έλεγχο, ενδεχόμενη μεσιτική αμοιβή, μεταφράσεις, τραπεζικά έξοδα και εξοπλισμό. Ζητήστε γραπτή εκτίμηση για το συγκεκριμένο ακίνητο με σαφή αναφορά φόρων και υπηρεσιών.
- Επισκεφθείτε την τοποθεσία και ελέγξτε πρόσβαση, συγκοινωνίες, στάθμευση, παροχές και κατάσταση κτιρίου.
- Συγκρίνετε την πραγματική κατάσταση με φωτογραφίες, περιγραφή και δηλωμένη επιφάνεια.
- Για εκμίσθωση, ελέγξτε επιτρεπόμενη χρήση, κανονισμό κτιρίου και τοπικούς όρους πριν υπολογίσετε αναμενόμενο εισόδημα.
2. Ελέγξτε τους όρους για αλλοδαπούς αγοραστές
Οι αλλοδαποί μπορούν καταρχήν να αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα. Σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές ισχύουν περιορισμοί και διαδικασία άδειας για αγοραστές εκτός ΕΕ/ΕΖΕΣ. Ελέγξτε πρώτα την ακριβή τοποθεσία και την ιδιότητά σας· προστατευόμενες περιοχές, ακτές και διατηρητέα κτίρια ενδέχεται να υπόκεινται σε πρόσθετους περιορισμούς χρήσης. ELRA: περιορισμοί αγοράς στην Ελλάδα.
3. Προετοιμάστε έγγραφα και ΑΦΜ
Για την αγορά απαιτείται ελληνικός φορολογικός αριθμός AFM (ΑΦΜ). Εξασφαλίστε και πρόσβαση στις ηλεκτρονικές φορολογικές υπηρεσίες, καθώς είναι σημαντικές για δηλώσεις και υποχρεώσεις μετά την αγορά. AADE: προετοιμασία πριν την αγορά.
Προετοιμάστε ισχύον έγγραφο ταυτοποίησης και ζητήστε από τον συμβολαιογράφο κατάλογο λοιπών εγγράφων, μεταφράσεων και απαιτούμενων επικυρώσεων. Συμφωνήστε εκ των προτέρων με την τράπεζα τα αποδεικτικά προέλευσης χρημάτων και τον τρόπο μεταφοράς. Αν αγοράζετε μέσω εκπροσώπου, ελέγξτε με τον Έλληνα συμβολαιογράφο το περιεχόμενο και την αποδεκτή μορφή του πληρεξουσίου πριν από την επικύρωσή του.
4. Κάντε νομικό και τεχνικό έλεγχο
Πριν από προκαταβολή, αναθέστε σε ανεξάρτητο δικηγόρο έλεγχο ιδιοκτήτη, τίτλων, καταχώρισης, υποθηκών, βαρών, ενδεχόμενων διαφορών και δικαιωμάτων τρίτων. Ζητήστε από μηχανικό έλεγχο αδειών, χρήσης, επιφάνειας, προσθηκών και πραγματικής κατάστασης. Τα συμβατικά έγγραφα μεταβίβασης κτιρίου συνδέονται και με την οικοδομική άδεια· φωτογραφία ή περιγραφή αγγελίας δεν αποδεικνύει από μόνη της τη νομιμότητα. ELRA: άδειες και ειδικοί περιορισμοί.
Στην κράτηση ή στο προσύμφωνο συμφωνήστε σαφώς τιμή, ποσό και όρους επιστροφής προκαταβολής, προθεσμίες, έγγραφα που παρέχει ο πωλητής και διαδικασία αν προκύψει πρόβλημα. Ζητήστε γραπτή επιβεβαίωση κάθε πληρωμής.
5. Διευκρινίστε φόρους και έξοδα
Όταν εφαρμόζεται ο συνήθης φόρος μεταβίβασης, ο συντελεστής είναι 3% της φορολογητέας βάσης, με δημοτική προσαύξηση 3% επί του υπολογισμένου φόρου, δηλαδή συνολικά 3,09% της φορολογητέας βάσης. Για βάση 100.000 € αυτό αντιστοιχεί σε 3.090 €, χωρίς λοιπά έξοδα. Δεν αποτελεί υπολογισμό για κάθε τύπο συναλλαγής: ο συμβολαιογράφος και ο φοροτεχνικός ελέγχουν τη συγκεκριμένη φορολογική μεταχείριση, τη βάση και τυχόν απαλλαγή. AADE: φόρος μεταβίβασης ακινήτων.
Ελέγξτε χωριστά συμβολαιογραφικά, έξοδα καταχώρισης και αμοιβές δικηγόρου, μηχανικού και μεσίτη. Μην θεωρείτε ότι η τιμή της αγγελίας είναι το τελικό ποσό της αγοράς.
6. Υπογραφή συμβολαίου και καταχώριση
Ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει έγγραφα και συμβόλαιο. Στην ψηφιακή διαδικασία αγοραστής και πωλητής δίνουν τις απαραίτητες εξουσιοδοτήσεις, συλλέγονται έγγραφα και επιβεβαίωση φορολογικής υποχρέωσης και μετά την υπογραφή ο συμβολαιογράφος αποστέλλει το συμβόλαιο στο κτηματολόγιο. Καταβάλλονται τα σχετικά τέλη και ελέγχεται το αποτέλεσμα καταχώρισης. Φυλάξτε συμβόλαιο και επιβεβαίωση καταχώρισης, όχι μόνο αποδεικτικό καταβολής του τιμήματος. Gov.gr: διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου.
Ο χρόνος εξαρτάται από την ετοιμότητα εγγράφων, τη νομική και τεχνική κατάσταση και τις αναγκαίες εγκρίσεις. Συμφωνήστε γραπτώς ημερομηνία παράδοσης, κλειδιά, κατάλογο εξοπλισμού και ενδείξεις μετρητών.
7. Υποχρεώσεις μετά την αγορά
Ελέγξτε ότι το ακίνητο καταχωρίστηκε σωστά στη φορολογική δήλωση E9 και αν πρέπει να υποβάλετε ή να διορθώσετε δήλωση. Η κυριότητα συνεπάγεται και την ετήσια υποχρέωση ENFIA, που συνδέεται με την ακίνητη περιουσία την 1η Ιανουαρίου. Παρακολουθήστε την ισχύουσα προθεσμία, τον υπολογισμό και τον τρόπο πληρωμής μέσω AADE και με τον λογιστή σας. AADE: υποχρεώσεις μετά την αγορά.
Οργανώστε μεταφορά παροχών, κοινόχρηστα, συντήρηση και ασφάλιση. Αν θα εκμισθώσετε το ακίνητο, ελέγξτε χωριστά φορολογικές δηλώσεις, εγγραφή και επιτρεπόμενο τρόπο εκμίσθωσης.
Αγορά και δικαίωμα διαμονής
Η κυριότητα ακινήτου και η άδεια διαμονής αποτελούν χωριστές διαδικασίες. Αν σχεδιάζετε αίτηση μέσω προγράμματος επενδυτών, ελέγξτε πρώτα τοποθεσία, είδος επένδυσης και έγγραφα. Βρείτε επισκόπηση όρων και επισημασμένες αγγελίες στη σελίδα Χρυσή Βίζα.