Informacije proverene 01.11.2026. · Kupovina nekretnine u Grčkoj
Kupovina počinje izborom lokacije i budžeta, a završava se potpisivanjem ugovora, upisom prava i preuzimanjem nekretnine. Ovaj pregled pomaže da pripremite pitanja za oglašivača, advokata, inženjera i notara. Konkretne pravne i poreske obaveze potvrdite sa stručnjakom u Grčkoj pre potpisivanja ili uplate.
1. Odredite namenu i ukupan budžet
Razdvojite kupovinu za lično korišćenje, preseljenje i izdavanje. Pored cene oglasa, predvidite poreze, notarske i registracione troškove, pravnu i tehničku proveru, eventualnu proviziju agencije, prevode, bankarske troškove i opremanje. Tražite pisani obračun za konkretnu nekretninu, sa jasno navedenim porezima i uslugama.
- Obiđite lokaciju i proverite pristup, prevoz, parking, priključke i stanje zgrade.
- Uporedite stvarno stanje sa fotografijama, opisom i navedenom površinom.
- Za izdavanje proverite dozvoljenu namenu, pravila zgrade i lokalne uslove pre računanja očekivanog prihoda.
2. Proverite uslove za stranog kupca
Stranci načelno mogu kupovati nekretnine u Grčkoj. Za određena pogranična područja važe ograničenja i postupak dobijanja dozvole za kupce izvan EU/EFTA. Prvo proverite tačnu lokaciju i svoj status; zaštićena područja, obala i objekti pod zaštitom mogu imati dodatna ograničenja korišćenja. ELRA: ograničenja pri kupovini u Grčkoj.
3. Pripremite dokumentaciju i poreski broj
Za kupovinu je potreban grčki poreski broj AFM (ΑΦΜ). Organizujte i pristup poreskim elektronskim uslugama, jer su važne za prijave i obaveze nakon kupovine. AADE: priprema pre kupovine.
Pripremite važeći identifikacioni dokument i od notara zatražite spisak ostale dokumentacije, prevoda i potrebnih overa. Sa bankom unapred usaglasite dokazivanje porekla sredstava i način prenosa novca. Ako kupujete preko zastupnika, pre overe punomoćja proverite njegov sadržaj i prihvatljiv oblik kod grčkog notara.
4. Uradite pravnu i tehničku proveru
Pre kapare angažujte nezavisnog advokata da proveri vlasnika, pravni osnov, upis, hipoteke, terete, eventualne sporove i prava trećih lica. Od inženjera tražite proveru dozvola, namene, površine, dogradnji i stvarnog stanja. Ugovorna dokumentacija za prenos objekta povezana je i sa građevinskom dozvolom; sama fotografija ili opis oglasa nisu dokaz legalnosti. ELRA: dozvole i posebna ograničenja.
U rezervaciji ili predugovoru jasno dogovorite cenu, iznos i uslove vraćanja kapare, rokove, dokumenta koja prodavac dostavlja i postupak ako se otkrije problem. Tražite pisanu potvrdu svake uplate.
5. Razjasnite poreze i troškove
Kada se primenjuje redovan porez na prenos, stopa je 3% poreske osnovice, uz opštinski dodatak od 3% obračunatog poreza, odnosno ukupno 3,09% osnovice. Na osnovicu od 100.000 € to bi iznosilo 3.090 €, bez ostalih troškova. Ovo nije obračun za svaki tip transakcije: konkretan poreski tretman, osnovicu i eventualno oslobođenje proveravaju notar i poreski savetnik. AADE: porez na prenos nekretnine.
Notarske, registracione, advokatske, inženjerske i agencijske troškove proverite zasebno. Ne pretpostavljajte da je oglašena cena konačan iznos potreban za kupovinu.
6. Potpisivanje ugovora i upis
Notar priprema dokumentaciju i ugovor. U digitalnom postupku kupac i prodavac daju potrebna ovlašćenja, pribavljaju se dokumenti i potvrda o poreskoj obavezi, a posle potpisivanja notar dostavlja ugovor katastru. Plaćaju se odgovarajuće takse i proverava rezultat registracije. Sačuvajte ugovor i potvrdu upisa, a ne samo dokaz o uplati cene. Gov.gr: postupak prenosa nekretnine.
Rok zavisi od spremnosti dokumentacije, pravnog i tehničkog stanja i potrebnih odobrenja. Datum primopredaje, ključeve, popis opreme i stanje brojila dogovorite pisano.
7. Obaveze nakon kupovine
Proverite da je nekretnina pravilno evidentirana u poreskoj prijavi E9 i da li morate podneti ili ispraviti prijavu. Vlasništvo nosi i godišnju obavezu ENFIA, koja se vezuje za stanje nekretnina na 1. januar. Važeći rok, obračun i način plaćanja pratite kroz AADE i sa svojim računovođom. AADE: obaveze nakon kupovine.
Organizujte prenos komunalnih usluga, troškove zgrade, održavanje i osiguranje. Ako ćete izdavati nekretninu, zasebno proverite poreske prijave, registraciju i dozvoljeni način izdavanja.
Kupovina i pravo boravka
Vlasništvo nad nekretninom i dozvola boravka predstavljaju odvojene postupke. Ako planirate prijavu kroz program za investitore, prvo proverite lokaciju, vrstu ulaganja i dokumentaciju. Pregled uslova i označenu ponudu pronađite na stranici Golden viza.